店舗見学のコツは、見るポイントを3つ程度に絞ることです。
すべて見ようとすると、情報過多できちんと処理できなくなってしまいます。

競合店調査であれば、品揃えや販売促進、客数、客単価などを見ることになると思います。
品揃えは、価格帯やフェース数などをチェックします。
客数や客単価は、レジを観察することで分かります。

私が商業施設を見るときは、コンセプトを確認しています。
客層や取扱商品はもちろんですが、照明や内装をよく見るようにしています。
それは、お店の雰囲気がそれらによって大きく変わってくるからです。
お店の雰囲気によって、どのように過ごしてもらいたいと店側が考えているかが分かります。
テナントの種類だけでは差別化は難しくなっていますので、
どのような空間を提供できるかが今後の差別化のポイントになると思います。